ในช่วงเวลาปัจจุบัน ราคาบ้านและที่ดินมีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงทำให้บ้าน หรือที่ดินที่ตั้งอยู่บนทำเลที่เหมาะๆ มีมูลค่าที่สูงขึ้นเป็นอย่างมาก จึงทำให้ธุรกิจเกี่ยวกับด้านอสังหาริมทรัพย์ มีความคึกคักขึ้นอย่างมาก สร้างผลกำไรให้กับคนที่มองเห็นช่องทางได้อย่างมากมาย
และวันนี้ ในบ้าน จะพาเพื่อนไปชมเรื่องราว “การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินแบ่งขาย 24 เดือน ได้ กำไร 2 ล้านบาท!!” ของคุณ มาม่ากับปลากระป๋อง เพื่อเป็นแนวทาง และสร้างแรงบันดาลใจในการต่อยอดธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ให้กับเพื่อนๆ ที่สนใจ ลองไปชมกันได้เลยครับ
[แชร์ประสบการณ์] ที่ดินแบ่งขาย 24 เดือน กำไร 2 ล้านบาท!!!
(โดยคุณ มาม่ากับปลากระป๋อง)
วันนี้ผมจะมาแชร์ประสบการณ์เล่าเรื่องราวของการพัฒนาอสังหาฯในอีกรูปแบบหนึ่ง นั่นก็คือ “การทำที่ดินแบ่งขาย” แนวคิดของมันก็ไม่มีอะไรซับซ้อนหลักการก็คือซื้อที่ดินแปลงใหญ่มาซอยเป็นแปลงย่อยๆเพื่อขาย สั้นๆง่ายๆได้ใจความ ซึ่งการซื้อที่ดินมาแบ่งแปลงขายนี้ในท้องตลาดมีคนทำไม่น้อย ผมเองก็ได้จับผลัดจับผลูลงไปลองกับเขาด้วย มาครับผมจะเล่าให้ฟัง
แต่ก่อนเล่าเรื่องของผมขอเล่าถึงการลงทุนการทำที่ดินแบ่งขายในภาพรวมสักนิด การแบ่งขายที่เป็นมาตรฐานที่สุดคือ การจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย (แบ่งที่ดินเกินกว่า 9 แปลง) และระบุว่าต้องมีสาธารณูปโภคพร้อม กล่าวคือมีน้ำมีไฟฟ้ามีถนนมีท่อระบายน้ำซึ่งแน่นอนว่าการปฎิบัติตามเงื่อนไข พรบ.
ดังกล่าวนั้นจะทำการที่ดินที่ผ่านการพัฒนาจัดสรรแล้วนั้นจะมีราคาต่อตารางวาที่สูงขึ้นตาม นอกจากการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยแล้วยังมี การจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตร การจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม เป็นต้น(สนใจลงลึกลองไปเสริจค้นหาเพื่อเติมได้นะครับ)
แต่ถ้านักแบ่งขายมือใหม่ๆหรือนักแบ่งขายมือเก๋าที่อยากหลีกเลี่ยงข้อจำกัดตามที่ว่ามาจะใช้การแบ่งไม่เกิน 9 แปลงแทน และแน่นอนครับมือใหม่ๆอย่างผมในโปรเจคนี้ก็แบ่งไม้เกิน 9 แปลงครับ
ผมอาจจะไม่ลงรายละเอียดมากเพราะที่ดินถูกขายออกไปแล้ว ถ้าลงลึกมากเกรงว่าจะมีผลกระทบ ดังนั้น ขอเน้นเล่าไปแนวคิดและคอนเซ็ปนะครับ และก่อนเล่าผมขอออกตัวแบบล้อฟรีเลยว่า
***การลงทุนมีความเสี่ยงสูง และ การลงทุนครั้งนี้ของผมถือว่าผิดแผนพอสมควร!!!***
ขอแบ่งภาคการเล่าออกเป็น 3 ส่วน คือ ส่วนของการซื้อ ส่วนของการขาย และ ส่วนของความผิดพลาดที่อาจจะสอดแทรกไปเรื่อยๆ
ส่วนของการซื้อ
เข้าเรื่องกันเลยครับ มีที่ดินแปลงหนึ่งในทำเลที่ผมสนใจถูกเสนอขายผ่านมาทางคนรู้จัก … ที่แปลงนี้เป็นที่ดินเปล่าเนื้อที่ 12 ไร่ ถูกเสนอขายแบบยกแปลงมาในราคา 15 ล้าน … แนวคิดการลงทุนครั้งนี้ในช่วงแรกของผมคือ “ต้องการจะซื้อเพื่อพัฒนาสร้างบ้านขาย แต่ผมต้องการเพียง 3-4 ไร่ ในส่วนของด้านหน้าที่ติดถนน และส่วนอื่นจะขายออกไป”
ต่อมาเรามาดูเหตุผลสนับสนุนว่าทำไม่ผมถึงสนใจเลือกที่ดินแปลงนี้เพราะ
– เป็นเส้นทางที่ออกมาจาก นิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่
– ห่างจากนิคมอุตสาหกรรมดังกล่าวไม่ถึง 10 กม.
– ที่ดินเป็นพื้นที่สีม่วงลายต่อยอดได้หลากหลาย เช่น สามารถขออนุญาตสร้างโรงงานได้
– ถนนหน้าที่ดินมีแผนที่จะปรับจาก 2 เลนเป็น 4 เลน ในอีกไม่นานนี้ (ตอนซื้อยังไม่เริ่ม แต่ตอนนี้เริ่มทำแล้วช่วงหนึ่ง แต่ยังไม่ถึงที่ดินของผม คาดว่าราว 3-4 ปี งบน่าจะถึง)
– ราคาสมเหตุสมผล ที่ดินไม่แพงแต่ก็ไม่ถูก แต่สามารถยืดหยุ่นในเรื่องเงื่อนไขการซื้อได้
ก่อนเสนอซื้อผมเอาโปรเจคเรื่องซื้อที่มาซอยแบ่งนี้ไปหาคนคาดว่าจะเป็นลูกค้า 2-3 รายสรุปว่าผลตอบรับออกมาดีผมเลยตกลงซื้อ และ ยื่นเงื่อนไขในการซื้อ ด้วยความที่ผมมีเงินสดอยู่น้อยมากผมจึงยื่นข้อเสนอซื้อต่อเจ้าของที่ดินไปดังนี้
งวดที่ 1. เงินงวดแรก 10% ของทั้งหมด เพื่อให้เจ้าของที่แบ่งแยกที่ดินตามรายละเอียดที่ผมต้องการ
งวดที่ 2. เงินงวด2อีก 10% ของทั้งหมด เมื่อการแบ่งแยกโฉนดและการยกที่ดินให้เป็นถนนสาธารณะแล้วเสร็จ
งวดที่ 3 . งวดสุดท้ายอีก 80% กำหนดโอนทุกแปลงภายใน 6 เดือนข้างหน้า โอนแปลงไหนจ่าย 80 %ที่เหลือของแปลงนั้นๆ (ถ้าไม่โอนหรือโอนไม่ครบยินยอมให้ยึดเงินดาวน์ที่เหลือทั้งหมด)
***เงื่อนไขเพิ่มเติมคือ ผู้ซื้อยินยอมที่จะโอนที่ดินข้ามไปบุคคลอื่นที่ไม่ใช่คู่สัญญาได้เลย
ซึ่งเจ้าของที่ดินก็ตกลงยอมรับเงื่อนไขที่ผมเสนอ ขั้นตอนถัดมาก็ให้ทนายร่างสัญญาจะซื้อจะขายและวางเงินงวดแรกต่อหน้าพยานผู้มีชื่อเสียงน่านับถือสองคนที่มาเซ็นเป็นพยาน
ภาพการแบ่งที่ดิน
จาก 12 ไร่ เหลือพื้นที่การขายประมาณ 10 ไร่ ซึ่ง 2 ไร่ ถูกตัดออกเพื่อเป็นถนน … และการวางเงินงวดที่ 1 และ งวดที่ 2 ผ่านไปโดยที่ไม่มีอะไรติดขัดแต่ประการใด
ส่วนของการขาย
3 ไร่ ด้านหน้าผมตั้งใจจะเก็บไว้เองเพื่อพัฒนาที่ดิน ส่วนที่เหลือจะขายออกไป ในการขายช่วงที่ 1 ผมทำแค่เพียงปรับหน้าดิน เอารถไถทำแนวถนนเท่านั้น การกำหนดราคาขายเป็นแบบขั้นบันได แปลงด้านหน้าติดถนนราคาสูงส่วนแปลงท้ายราคาถูกที่สุด
และความผิดพลาดก็เริ่มเกิดขึ้น เพราะความประมาทชะล่าใจ ไม่เดินเกมหาลูกค้าเต็มที่ มัวแต่กั๊ก อยากเก็บไว้เอง แต่รีรอคิดว่าจะได้เงินจากธุรกิจอื่น แต่กลับกลายเป็นว่าธุรกิจนั้นก็แย่เงินที่คาดว่าจะได้กลับไม่มีเข้ามา ลูกค้าก็ไม่ได้หาสำรองไว้เลย
ผลคือเวลาผ่านจากวาเงินจองมาตั้งนานเวลาโอนจริงขายคนอื่นได้เพียงแค่ 3-4 ล้านเท่านั้น(จากลูกคี่ไปคุยกันไว้ก่อนหน้า) ที่เหลืออีก 10 กว่าล้านต้องหาเองไม่งั้นโดนยึดมัดจำ(วางไว้ 20%) นู่น หาเงินกันวุ่น เล่นเอาซะเกือบเกมโอเวอร์!!!
ในที่สุดก็หากู้ยืมมาจนครบเพราะไม่อยากโดนยืด ถ้าโดนเสียหายหลายล้านแน่นอน เรารู้แล้วว่าเราพลาดอย่างรุนแรงและเลวร้ายมาก แทงกั๊กเกินไป ย่ามใจเกินไป จนต้องถึงขนาดที่ยืมเงินมาซื้อที่แบบนี้แสดงว่าผิดแผนมาไกลมาก ต้องแก้ลำใหม่
หลังจากนั้นผมเดินเกมขายอย่างจริงจัง หลังจากจริงจังกับการขายมากขึ้น เลยได้ข้อมูลใหม่ๆเข้ามาเช่น ลูกค้าที่สนใจส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอุตสาหกรรม เพราะ มันอยู่ใกล้แหล่งและเป็นพื้นที่ที่ประกอบกิจการโรงงานได้
ย้อนกลับมาที่สิ่งสำคัญสิ่งหนึ่งที่จะกำหนดราคาขายของการแบ่งที่ดินเลยคือเรื่อง สาธารณูปโภค ถนน ไฟฟ้า และ น้ำ ซึ่งถนนแบ่งแล้วก็ถมเพื่อบดอัดให้พร้อมใช้งานมากขึ้น ต่อมาก็เรื่องน้ำน้ำแถบนี้ยังไม่มีน้ำประปาดังนั้นต้องขอเจาะน้ำดาล(แต่ก็เดินเรื่องได้ไม่ยาก ลูกค้าที่ซื้อไปสามารถเจาะเองได้) ต่อมาเรื่องของไฟฟ้า ลูกค้ากลุ่มนี้ต้องการไฟฟ้า 3 เฟสเพื่อประกอบกิจการดังนั้นถ้าอยากขายให้ลูกค้ากลุ่มนี้ก็ต้องลงทุนเพิ่ม
ภายใน 12 เดือนหลังจากแก้ลำแล้ว ผมขายออกไปให้ลูกค้าอีก 2 ราย จำนวนรวม 5 ไร่ในราคาใหม่ที่รวมต้นทุนเรื่องของเสาไฟฟ้าแล้ว แต่ยังอิงแนวคิดเดิมด้านหน้าๆขายราคาสูงหน่อย แปลงหลังขายราคาต่ำหน่อยเพื่อจูงใจ รวม 12 เดือนผมขายออกไปแล้ว 7 ไร่ ยังเหลือที่ถือครองเอง 3 ไร่ แบ่งเป็นด้านหน้าสุดติดถนน 2 ด้าน ขนาด 3 ไร่
ที่ดินแปลงหน้าก็มีคนเสนอซื้อแล้วเช่นกันแต่แปลงหน้าผมยังเก็บไว้ทำตามแผนคือเก็บไว้พัฒนา แต่แผนที่จะพัฒนาเปลี่ยนไปจากที่ทำบ้านจัดสรรตอนนี้อาจจะต้องเบนเข็มไปเรื่องของโกดังขายหรือโกดังเช่าแทน!!
รวมข้อผิดพลาดหลักๆของโปรเจคนี้ คือ
ความผิดพลาดข้อแรกเลยคือ
ผมเล่นใหญ่ไปหน่อย จนเกือบเอาตัวไม่รอดไปจองซื้อที่ 15 ล้าน โดยที่ตอนนั้นมีเงินสดน้อยกว่าราคาเสนอซื้อมาก หลังจากครั้งนี้จะไม่ทำแบบนี้อีกแล้วเพราะเสี่ยงเกินไป
ความผิดพลาดข้อที่สองคือ
ประมาทอีกครั้งที่คาดว่าจะมีในอนาคตเข้ามา จึงไม่หาลูกค้า ณ ตอนนั้น แต่สรุปสุดท้ายเงินก็ไม่เข้า จึงทำให้ต้องกู้ยืมจนเสียดอกเบี้ยมากมายตามมา
ความผิดพลาดข้อที่สามคือ
ตัดสินใจไม่เด็ดขาด ไม่ชัดเจน ซื้อที่มามาก่อนแล้วแต่ยังลังเลว่าจะเน้นขายหรือพัฒนาเป็นอะไรดี โรงงาน/โกดัง สร้างบ้านขาย เก็งกำไร ผลคือ ถ้าฟันธงชัดๆน่าจะทำผลงานออกมาได้ดีกว่านี้ ถ้าจะแบ่งขายเลยจะวางแผนใหม่ให้เนี๊ยบๆเช่น ถ้าจะแบ่งขายราคาซื้อต้องต่ำกว่านี้หาลูกค้าสำรองให้มากกว่านี้ ถ้าจะสร้างโกดังเช่าหรือขายถนนที่แบ่งเป็นสาธารณะควรกว้างกว่านี้ และ อื่นๆอีกมาก แต่ก็ตามที่ว่าครับเพราะไม่ชัดเจนเลยไปไม่สุดสักทาง ฯลฯ
โครงการนี้ใช้เวลารวมประมาณ 24 เดือนนับจากเริ่มวางเงินก้อนแรก และตอนนี้กำเงินส่วนต่างจากต้นทุนและรายคาขายประมาณ 2 ล้านกว่าๆ!!!
(ถ้าขายที่ดิน 3 ไร่ ด้านหน้าด้วยและประเมินมูลค่าตามที่ถูกเสนอซื้อมา ณ ตอนนี้) ต้นทุนหลักๆของโครงการ มีค่าที่ดิน ค่างานถนนลูกรัง ค่างานไฟฟ้า 3 เฟส ดอกเบี้ยจ่ายที่กู้ยืมระยะสั้นมา และค่าใช้จ่ายในการโอน แต่ต้นทุนที่แท้จริงเท่าไหร่ ราคาขายต่อแปลงเท่าไหร่ หรือ % ผลตอบแทนเท่าไหร่นั้น ไม่ขอลงรายละเอียดนะครับ
สรุป
การแบ่งขายที่ดินลักษณะนี้ถือว่าเป็นธุรกิจอีกธุรกิจหนึ่งเลย ซึ่งธุรกิจนี้สามารถทำเป็นอาชีพหลักก็ได้หรืออาชีพเสริมก็ดี ซึ่งผลตอบแทนที่ทำได้อาจะสูงลิบจนสร้างความร่ำรวยได้ในไม่กี่โครงการ หรือ ในทางกลับกันอาจจะขาดทุนจนที่ติดมือเจ๊งกันไปได้เลยก็ทำได้ยาก ทั้งนี้ทั้งนั้นขึ้นอยู่กับความเฉียบคมและความสามารถของผู้ประกอบการเป็นหลัก
กิจการนี้เงินทุนตั้งต้นควรจะต้องมีบ้าง มีมากก็ทำขนาดใหญ่ๆขนาดหลายสิบไร่ได้ แต่มีน้อยก็ทำเล็กๆ ได้ เช่น สามารถทำแปลงเล็กๆจับที่ 200 ตารางวา นำมาแบ่งเป็น 4 แปลงก็สามารถทำได้ หรือถ้าท่านใดมีความเชียวชาญทางด้านการเจรจาต่อรองมากเป็นพิเศษ อาจจะทำได้โดยที่ไม่ต้องใช้ทุนตัวเองด้วยซ้ำแต่แน่นอนว่าความเสี่ยงก็จะสูงขึ้นตาม!!!
การลงทุนในอสังหาฯ จะว่าใช้ทุนสูงก็สูงครับ แต่จะว่าใช้ไม่มากก็ไม่มาก มันขึ้นกับความพร้อมของแต่ละท่านมากกว่า มีน้อยเริ่มน้อยครับหลักหมื่นหลักแสนก็เริ่มได้ แต่ถ้าเราลงทุนถูกที่ถูกทางในอนาคตมันจะใหญ่ขึ้นเป็นหลักล้านหลักสิบล้านเองโดยอัตโนมัติ!!!
ที่มา : มาม่ากับปลากระป๋อง .
เรื่องอื่นๆ
ชวนทำ “หมูสามชั้นทอดกรอบ” ด้วยส่วนผสมเพียงไม่กี่อย่างกับขั้นตอนง่ายๆ
